จากซูเปอร์มาร์เก็ตสู่ตึกสูงพันยูนิต: รื้อโมเดลค้าปลีกรับเมืองขยายบน Kingsway
ข้อเสนอแปลงโฉม Safeway อีสต์แวนคูเวอร์ สู่มิกซ์ยูส 5 อาคาร สะท้อนโจทย์ทุนอสังหาฯ ที่ต้องรีดผลตอบแทนจากที่ดินแนวราบ
พ้นยุคลานจอดรถกลางแจ้งหน้าร้านซูเปอร์มาร์เก็ตชานเมือง เมื่อต้นทุนที่ดินบนทำเลเส้นทางหลักบีบให้เจ้าของสินทรัพย์ต้องขยับตัว แปลงที่ดินของ Collingwood Safeway เดิมในย่าน Renfrew-Collingwood ทางตะวันออกของแวนคูเวอร์ (East Vancouver) ซึ่งเคยสร้างขึ้นเพื่อรองรับลูกค้ายุคขับรถส่วนตัว กำลังเตรียมรื้อโครงสร้างครั้งใหญ่เพื่อปั้นเป็นโครงการมิกซ์ยูสความหนาแน่นสูง
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โจทย์วันนี้ขยับไกลกว่าแค่การสร้างพื้นที่ค้าปลีก แต่คือการคำนวณว่าใครจะมารับต้นทุนโครงการขนาดใหญ่ และต้องดึงคนเข้าอยู่อาศัยมากน้อยเพียงใดจึงจะคุ้มทุนจริง
เปลี่ยนผ่านจากค้าปลีกสู่หอคอยเช่า
คำขอปรับผังเมืองสำหรับที่ดินเลขที่ 3410-3436 Kingsway จากความร่วมมือระหว่าง Crombie REIT และ Wesgroup สะท้อนทิศทางปรับพอร์ตลงทุนชัดเจน แปลงที่ดินดังกล่าวล้อมด้วยถนน Kingsway ทางเหนือ, Tyne Street ทางตะวันออก ใกล้กับ School Avenue และ Senlac Street ทั้งยังอยู่ไม่ไกลจาก Boundary Road แนวรอยต่อสู่เมือง Burnaby รวมถึงสถานีรถไฟฟ้า SkyTrain Joyce-Collingwood Station
แผนแม่บทที่ออกแบบโดย Musson Cattell Mackey Partnership เสนอสร้างอาคารสูง 5 หลัง (Five towers) รองรับที่อยู่อาศัยสร้างเพื่อปล่อยเช่าโดยเฉพาะ (secured purpose-built rental homes) มากกว่า 1,000 ยูนิต ภายในโครงการยังมีศูนย์ดูแลเด็ก ร้านค้าปลีก ร้านอาหาร ตลอดจนร้าน Safeway โฉมใหม่ที่จะเข้ามาแทนสาขาเดิม
เบื้องหลังโครงการนี้คือแรงจูงใจทางการเงินล้วนๆ เพราะสำหรับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่าง Crombie REIT การปล่อยให้ที่ดินผืนใหญ่กลายเป็นลานจอดรถแนวราบแบบเดิมให้ผลตอบแทนต่ำเกินไป การดึง Wesgroup มาร่วมพัฒนาโครงการแนวตั้งจึงช่วยปลดล็อกมูลค่าที่ดิน เพื่อสร้างกระแสเงินสดระยะยาวจากค่าเช่าห้องพักและพื้นที่เชิงพาณิชย์
สมการผลตอบแทนระยะยาว
กลุ่มทุนที่เปลี่ยนที่ดินต้นทุนเดิมให้กลายเป็นสินทรัพย์สร้างรายได้สม่ำเสมอ ย่อมถือแต้มต่อ โครงการที่อยู่อาศัยให้เช่าระดับพันยูนิตช่วยกระจายความเสี่ยงได้ดีกว่าการพึ่งพาผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกรายใหญ่เพียงไม่กี่ราย โดยเฉพาะในทำเลที่ได้แรงส่งจากโครงข่ายคมนาคมสาธารณะ
ทว่าโมเดลนี้ผูกติดกับสมมติฐานที่ว่า อุปสงค์ในตลาดเช่ายังเติบโตต่อเนื่อง โครงการขนาดใหญ่ระดับ 5 หอคอยมาพร้อมต้นทุนก่อสร้างมหาศาลและการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางที่ซับซ้อน ทั้งศูนย์ดูแลเด็กและพื้นที่พาณิชย์ หากอัตราค่าเช่าจริงไม่ได้ตามเป้า หรือยอดผู้เช่าไม่ถึงจุดคุ้มทุน ผลตอบแทนที่คาดหวังย่อมเผชิญแรงกดดัน
บทสรุปของโครงการนี้จึงไม่ได้อยู่ที่ภาพร่างสถาปัตยกรรม แต่ขึ้นอยู่กับขั้นตอนการอนุมัติผังเมือง ต้นทุนทางการเงิน และกำลังซื้อของผู้เช่าจริงที่จะเข้ามาเติมเต็มพื้นที่นับพันยูนิตในอนาคต
แหล่งที่มา
จดหมายข่าว
แปซิฟิก เดลี
บทสรุปคัดสรรจากไทย เอเชีย-แปซิฟิก และทั่วโลก