ภาพลวงตาหลังรหัสไปรษณีย์: สหรัฐฯ กับราคาบ้านที่ตัดขาดโลกความเป็นจริง

ตัวเลขราคาบ้านในบางพื้นที่ของ United States กำลังพุ่งทะยานสู่ระดับที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน ทว่าเบื้องหลังสถิตินี้ไม่ใช่ความต้องการอยู่อาศัยตามกลไกธรรมชาติ หากแต่เป็นระบบที่ถูกออกแบบมาเพื่อคัดกรองผู้คนด้วยอำนาจเงิน

รายงานของ Robb Report โดย Abby Montanez Abby Montanez ภายใต้หัวข้อ These Are the Priciest ZIP Codes in the United States: Report ชี้ให้เห็นปรากฏการณ์ครั้งประวัติศาสตร์ของวงการอสังหาริมทรัพย์ เมื่อรหัสไปรษณีย์หรือ ZIP Code ในสหรัฐฯ บันทึกราคามัธยฐานการซื้อขายบ้านเกิน USD 10000000 เป็นครั้งแรก โดยย่าน Bay Area ในแคลิฟอร์เนีย ซึ่งเป็นแหล่งพำนักของมหาเศรษฐีสายเทคโนโลยี ยังคงยึดหัวตารางกลุ่ม Priciest ZIP Codes ไว้อย่างเหนียวแน่น ขณะที่สื่ออย่าง CNBC เคยรายงานภาพรวม 10 อันดับทำเลแพงที่สุดมาตั้งแต่ปี 2021 รวมถึงการวิเคราะห์ย่านแถบตะวันออกเฉียงเหนือและพื้นที่รอบ York ทว่าคำถามสำคัญไม่ใช่ว่าใครมีกำลังซื้อ แต่คือตัวเลขเหล่านี้สะท้อนมูลค่าที่ดินจริง หรือเป็นเพียงผลลัพธ์ของอุปทานที่ถูกควบคุมไว้

กำแพงราคาและภาพลวงตาของความขาดแคลน

เมื่อนำข้อมูลซื้อขายจริงมาพิจารณา จะพบความย้อนแย้งชัดเจน การจัดอันดับพื้นที่แพงที่สุด 100 อันดับแรก หรือกลุ่ม Priciest ZIP คำนวณจากราคามัธยฐานของธุรกรรมที่เกิดขึ้นจริง ซึ่งพร้อมจะเหวี่ยงตัวทันทีหากมีสัญญาซื้อขายเพียงไม่กี่หลังในรอบปี หลายพื้นที่ขยับมัธยฐานจาก USD 6000000 ขึ้นมาที่ USD 7220000 และ USD 7350000 ก่อนจะแตะ USD 9500000 และบางแห่งปิดตัวเลขเฉลี่ยสูงถึง USD 10730000 อัตราการเติบโตที่พุ่งขึ้น 24 เปอร์เซ็นต์ หรือ 29 เปอร์เซ็นต์ ในบางช่วงนับตั้งแต่ปี 2019 ต่อเนื่องถึงปี 2021 และลากยาวมาจนถึงปี 2025 ไม่ได้สะท้อนว่ามีผู้ซื้อหลั่งไหลเข้ามามหาศาล ในทางตรงกันข้าม ตัวเลขนี้เกิดจากผังเมืองที่เข้มงวด การห้ามซอยแปลงที่ดิน และการจำกัดจำนวนบ้านสร้างใหม่

ภาวะขาดแคลนในย่านเหล่านี้จึงไม่ได้เกิดจากทรัพยากรหมดไป แต่เป็นอุปทานที่ถูกแช่แข็งเพื่อพยุงราคา การที่กลุ่มทุนชั้นนำทุ่มเงินซื้อวิลล่าหรูอย่าง Bedroom Cliffside Villa ในโครงการ Dominican Republic Can Now Be Yours สูงถึง USD 35900000 หรือการกว้านซื้อสถาปัตยกรรมระดับตำนาน สะท้อนว่าเม็ดเงินมหาศาลกำลังมองหาแหล่งพักเงินที่ไร้ความเสี่ยง และทำเลทองของสหรัฐฯ ก็ตอบโจทย์ด้วยการปิดกั้นการแข่งขันจากผู้ซื้อรายอื่น

ข้อจำกัดของดัชนีชี้วัด

จุดบกพร่องของการประเมินตลาดด้วยรหัสไปรษณีย์ คือตัวเลขเหล่านี้ไม่ได้สะท้อนเศรษฐกิจจริง ภาพถ่ายโดยช่างภาพชื่อ Christian ผ่านสำนักข่าว San Francisco Chronicle และ Getty Images For เผยให้เห็นชุมชนที่เงียบสงบตัดขาดจากโลกภายนอก ทว่าเมื่อตรวจสอบที่มา สถิติกลับถูกขับเคลื่อนด้วยบ้านเพียงไม่กี่หลังที่ซื้อขายในราคาผิดปกติ รายงานเหล่านี้จึงทำหน้าที่ไม่ต่างจากการประชาสัมพันธ์มูลค่าทรัพย์สินของเจ้าของเดิม มากกว่าจะเป็นดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งของตลาด

ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ระดับประวัติศาสตร์อย่าง Million Frank Lloyd Wright ในรัฐแอริโซนาต้องปิดตัวลงตามรายงาน Arizona Home Closes After ที่มีเหตุการณ์ Tourist Is Killed จาก Falling Debris Share This ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนสุดกลับยังคงเคลื่อนไหวด้วยตรรกะที่ตัดขาดจากสภาพความเป็นจริงทางกายภาพ ราคาที่พุ่งขึ้นไปเรื่อยๆ เกิดจากการเปลี่ยนมือระหว่างกลุ่มทุนชั้นนำเพียงหยิบมือเดียว

ราคาบ้านที่ทำสถิติสูงสุดใหม่จึงไม่ใช่เครื่องหมายของเศรษฐกิจที่เติบโตรุ่งเรือง แต่คือสัญญาณเตือนของตลาดที่ทำงานล้มเหลว การสร้างความขาดแคลนเทียมผ่านกฎระเบียบผังเมืองทำให้รหัสไปรษณีย์เหล่านี้กลายสภาพเป็นเพียงตู้เซฟเก็บความมั่งคั่ง ตราบใดที่กติกายังเอื้อให้เกิดการผูกขาด ช่องว่างระหว่างตัวเลขบนกระดาษกับความจริงทางเศรษฐกิจก็จะยิ่งถ่างกว้างออกไปอย่างไม่มีวันจบสิ้น