การฟื้นตัวของคอนโดไทย ก่อคำถามต่อเสถียรภาพตลาดและต้นทุนทางสังคม

ไตรมาสที่สองของปี 2569 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมให้ชาวต่างชาติในประเทศไทยเพิ่มขึ้น 20.2% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา การฟื้นตัวนี้รายงานโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ภายใต้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ โดยมีจำนวนยูนิตที่โอนกรรมสิทธิ์ 3,292 ยูนิต เพิ่มขึ้น 1.4% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว มูลค่ารวมของการทำธุรกรรมเหล่านี้สูงถึง 14,803 ล้านบาท และพื้นที่รวมเพิ่มขึ้น 8.1% เป็น 145,140 ตารางเมตร

แม้ตัวเลขไตรมาสที่ 2 จะเพิ่มขึ้น แต่ภาพรวมครึ่งแรกของปี 2569 ยังคงอ่อนแอ โดยผู้ซื้อต่างชาติมีสัดส่วนในตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวมน้อยกว่าปีก่อนหน้า พวกเขาคิดเป็น 10.2% ของจำนวนยูนิตที่โอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ และ 20% ของมูลค่ารวม ข้อมูลนี้เกิดขึ้นหลังจากยอดขายคอนโดให้ชาวต่างชาติลดลงในไตรมาสที่ 1 ปี 2569 และรายงานก่อนหน้านี้ในเดือนเมษายน 2569 ระบุว่าผู้ซื้อต่างชาติช่วยพยุงภาวะซบเซาของตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม ซึ่งเข้าสู่ปีที่สี่ของการลดลงอย่างต่อเนื่อง

### ภูมิทัศน์ที่เปลี่ยนไปของความต้องการจากต่างประเทศ

การฟื้นตัวในไตรมาสที่ 2 เป็นสิ่งที่น่าสังเกต โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาจากรายงานในเดือนสิงหาคม 2569 ที่ระบุถึงการชะลอตัวของความต้องการคอนโดจากต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีน ซึ่งเป็นตลาดหลักของคอนโดไทยมาโดยตลอด อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อชาวเมียนมาได้ขยับขึ้นมาอยู่อันดับสองภายในเดือนมีนาคม 2569 สิ่งนี้ชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของแหล่งที่มาของการลงทุนจากต่างประเทศ โดยบางสัญชาติอาจเพิ่มการเข้ามา ในขณะที่บางสัญชาติลดลง การไหลเข้าของเงินทุนจากต่างประเทศ แม้จะนำมาซึ่งรายได้ แต่ก็ก่อให้เกิดคำถามเกี่ยวกับผลกระทบในวงกว้างต่อภูมิทัศน์ที่อยู่อาศัยของประเทศไทย

ผลกระทบโดยตรงของการซื้อจากต่างชาติที่เพิ่มขึ้นคือการฉีดเงินทุนเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสามารถเพิ่มสภาพคล่องให้กับผู้พัฒนาและอาจสนับสนุนการจ้างงานในการก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม การพึ่งพาอุปสงค์จากภายนอกนั้นมีความเปราะบาง การลดลงในไตรมาสที่ 1 และการชะลอตัวของจีนที่รายงานมา แสดงให้เห็นว่าแนวโน้มเหล่านี้สามารถกลับทิศทางได้อย่างรวดเร็ว ทำให้ผู้พัฒนาและเศรษฐกิจโดยรวมมีความเสี่ยงต่อการเปลี่ยนแปลงของภาวะเศรษฐกิจระหว่างประเทศหรือนโยบายของประเทศอื่น ๆ

การเพิ่มขึ้นของอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของ โดยเฉพาะในศูนย์กลางเมืองหรือแหล่งท่องเที่ยว อาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนในท้องถิ่น แม้ว่าจำนวนยูนิตที่โอนกรรมสิทธิ์ที่รายงานมาจะแสดงถึงส่วนหนึ่งของตลาด แต่รูปแบบการเข้าซื้อกิจการจากต่างชาติที่สอดคล้องกันในระดับราคาหนึ่งสามารถทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นได้ สิ่งนี้ทำให้คนในท้องถิ่น โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง เผชิญกับความท้าทายในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในชุมชนของตนเอง ค่าครองชีพในชีวิตประจำวัน รวมถึงค่าที่อยู่อาศัย กลายเป็นภาระที่ชาวบ้านต้องแบกรับ ในขณะที่ค่าจ้างไม่สามารถตามทันวงจรการลงทุนระหว่างประเทศได้

### คำถามทางเศรษฐกิจที่กว้างขึ้น

อาจมีข้อโต้แย้งว่าการลงทุนจากต่างชาติเข้ามาเติมเต็มช่องว่างที่เกิดจากตลาดภายในประเทศที่ซบเซา และให้การสนับสนุนที่จำเป็นแก่ภาคอุตสาหกรรมที่เผชิญกับการลดลงเป็นปีที่สี่ หากไม่มีเงินทุนจากต่างชาติ ตลาดที่อยู่อาศัยอาจประสบภาวะตกต่ำที่ลึกกว่าเดิม ซึ่งอาจนำไปสู่การสูญเสียงานและกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่ลดลง อย่างไรก็ตาม มุมมองนี้มักมองข้ามต้นทุนทางสังคมในระยะยาว ตลาดที่อยู่อาศัยที่ขับเคลื่อนโดยการลงทุนจากภายนอกเป็นหลักมีความเสี่ยงที่จะแยกตัวออกจากความต้องการและรายได้ของประชากรในท้องถิ่น มันเปลี่ยนที่อยู่อาศัยจากความจำเป็นพื้นฐานให้กลายเป็นสินค้าเพื่อการลงทุน ซึ่งมีผลกระทบต่อความเท่าเทียมกันทางสังคมและเสถียรภาพ

การฟื้นตัวของการโอนคอนโดให้ชาวต่างชาติในไตรมาสที่ 2 ปี 2569 ชี้ให้เห็นถึงสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ซับซ้อน มันบ่งบอกถึงความยืดหยุ่นในส่วนของการลงทุนจากต่างประเทศในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย แต่ก็ส่งสัญญาณถึงการพึ่งพาผู้ซื้อจากภายนอกอย่างต่อเนื่องเพื่อพยุงภาคส่วนที่เผชิญกับความท้าทายภายในประเทศ ความตึงเครียดระหว่างการดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศกับการสร้างหลักประกันว่าประชาชนในท้องถิ่นจะสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ ยังคงเป็นข้อพิจารณาที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขสำหรับประเทศไทย