คอนโดแวนคูเวอร์ค้างสต็อกทะลุ 14,000 ยูนิต ยอดขายดิ่งแตะจุดต่ำสุดประวัติการณ์

คอนโดมิเนียมสร้างใหม่ในแถบเมโทรแวนคูเวอร์มียอดเหลือขายสะสมพุ่งเกิน 14,000 ยูนิต สวนทางกับยอดขายจริงที่ดำดิ่งแตะระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ ปรากฏการณ์นี้ไม่ได้เกิดจากภาวะซัพพลายล้นทะลักเพราะผู้ประกอบการแห่เปิดโครงการใหม่ ตรงกันข้าม บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างพร้อมใจกันแตะเบรกอย่างรุนแรงและชะลอการส่งมอบห้องชุดลงสู่ตลาดอย่างเห็นได้ชัด

สถานการณ์ในเมโทรแวนคูเวอร์กำลังส่งสัญญาณตึงตัวที่ย้อนแย้งอย่างยิ่ง ทั้งรายงานฉบับฤดูใบไม้ร่วงปี ค.ศ. 2026 ของเรนนี (Rennie) และรายงานประจำเดือนตุลาคมของเอ็มแอลเอ แคนาดา (MLA Canada) ชี้ไปในทางเดียวกันว่า ตลาดห้องชุดสร้างใหม่ในกรรมสิทธิ์แบบสตร้าต้า (strata market) ไม่สามารถจูงใจผู้ซื้อได้อีกต่อไป แม้จะมีตัวเลือกเหลือเฟือและผู้ประกอบการเริ่มขยับราคาลงบ้างแล้วก็ตาม พฤติกรรมของผู้ซื้อเปลี่ยนจากความเร่งรีบเข้าถือครองทรัพย์สินมาเป็นการตั้งการ์ดสูงและชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปอย่างไม่มีกำหนด

โมเดลเก็งกำไรพังพาณิชย์ติดหล่ม

ต้นตอของวิกฤตนี้อยู่ที่การพังทลายของสมการการเงินที่ขับเคลื่อนตลาดมาหลายปี โครงการเหล่านี้เคยตั้งราคาบนความคาดหวังว่าอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าและกำไรส่วนต่างราคาจะโตไม่หยุดหย่อน นักลงทุนพรีเซลเคยวางเงินดาวน์เพื่อหวังขายทำกำไรต่อก่อนหรือทันทีที่ตึกสร้างเสร็จ ทว่าเมื่อต้นทุนทางการเงินและอัตราดอกเบี้ยพุ่งสูงขึ้น ภาระการถือครองจึงแซงหน้าผลตอบแทนที่ทำได้จริง ตัวเลขผลกำไรที่เคยวาดฝันไว้จึงไม่ลงตัวอีกต่อไป

ขณะเดียวกัน ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงก็ติดกับดักขีดความสามารถในการขอสินเชื่อ แม้ราคาตั้งขายจะปรับลดลงมาบ้าง แต่ยังไม่ลึกพอที่จะชดเชยภาระดอกเบี้ยเงินกู้ที่เพิ่มสูงขึ้น การตัดราคาเพียงเล็กน้อยจึงแทบไม่ช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อ สภาพคล่องที่เหือดหายส่งผลให้ห้องชุดกว่า 14,000 ยูนิตกลายเป็นสต็อกบวมค้างที่ไม่มีใครยอมแบกรับความเสี่ยงต่อ

ในโครงสร้างตลาดเช่นนี้ กลุ่มที่ได้เปรียบมีเพียงผู้ซื้อเงินสดที่ไร้ภาระหนี้ ซึ่งสามารถนิ่งรอจังหวะกดราคาจากโครงการที่จำเป็นต้องรีบปิดการขายเพื่อหาเงินคืนเงินกู้ก่อสร้าง ส่วนฝ่ายที่เสียเปรียบอย่างเห็นได้ชัดคือผู้ประกอบการที่ติดกับดักต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างเดิม จนไม่สามารถหั่นราคาลงไปมากกว่านี้ได้โดยไม่เข้าเนื้อ

ซัพพลายใหม่สะดุดทั้งระบบ

ปัญหายังลุกลามเกินกว่าสต็อกห้องชุดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ เมื่อยอดขายรอบพรีเซลซบเซาหนัก ผู้ประกอบการก็แทบไม่สามารถเปิดขายโครงการระยะแรกเริ่มได้เลย ซึ่งเรนนีเตือนชัดเจนว่า ซัพพลายคอนโดมิเนียมในขั้นวางแผนเริ่มหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อเปิดพรีเซลไม่เข้าเป้า สถาบันการเงินก็ไม่อนุมัติสินเชื่อก่อสร้าง ทำให้วงจรการพัฒนาโครงการชะงักงันทั้งระบบ

ภาพที่เกิดขึ้นตอกย้ำบทเรียนสำคัญว่า การลดราคาเพียงผิวเผินไม่อาจฟื้นฟูตลาดได้ หากมูลค่าสินทรัพย์ยังไม่สอดรับกับความเป็นจริงทางเศรษฐกิจ อนาคตของตลาดคอนโดมิเนียมเมโทรแวนคูเวอร์จึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับการโหมแคมเปญโปรโมชัน แต่อยู่ที่ว่าผู้ประกอบการจะยอมตัดขาดทุนเพื่อปรับฐานราคาลงมาถึงจุดที่กระแสเงินสดจากค่าเช่าพยุงต้นทุนได้จริงเมื่อใด