อิฐต่ออิฐ: เส้นทางที่ยังไม่ราบรื่นของการเคหะราคาถูกในเอเชีย-แปซิฟิก

ตึกระฟ้าที่สว่างไสวของเมืองต่างๆ ในเอเชีย-แปซิฟิก ซึ่งเป็นสัญลักษณ์ของเศรษฐกิจที่เฟื่องฟูและความก้าวหน้าทางเทคโนโลยี มักทอดเงายาวไปสู่ความจริงอันโหดร้าย: วิกฤตการณ์ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงที่ยังคงอยู่และเลวร้ายลงเรื่อยๆ สำหรับประชากรที่มีรายได้น้อย แม้ว่าภูมิภาคนี้จะมีความสำเร็จด้านที่อยู่อาศัยที่โดดเด่นระดับโลก แต่ก็ยังคงเผชิญกับการอยู่อาศัยแบบไม่เป็นทางการ การเก็งกำไรในตลาด และความเฉื่อยชาทางนโยบาย การวิเคราะห์แนวทางที่หลากหลายเผยให้เห็นถึงความสำเร็จ กลยุทธ์เชิงนวัตกรรม และความท้าทายที่สำคัญและยืดเยื้อที่ซับซ้อนกันไป

สิงคโปร์ยืนหยัดเป็นมาตรฐานทองคำอย่างไม่ต้องสงสัย โครงการคณะกรรมการการเคหะและการพัฒนา (HDB) ที่เปิดตัวในปี 1960 ได้ทำตามคำมั่นสัญญาในการจัดหาที่อยู่อาศัยสาธารณะที่มีคุณภาพและได้รับเงินอุดหนุนสำหรับพลเมืองกว่า 80% ความสำเร็จของโครงการนี้อยู่ที่การวางแผนระยะยาวที่ครอบคลุม การลงทุนของรัฐบาลจำนวนมากในการจัดซื้อที่ดินและการก่อสร้าง และกรอบการทำงานที่แข็งแกร่งซึ่งเชื่อมโยงเงินอุดหนุนที่อยู่อาศัยเข้ากับระดับรายได้ ในขณะเดียวกันก็ป้องกันการเก็งกำไรจากการขายต่อแฟลต HDB ภายในระยะเวลาที่กำหนด รูปแบบที่รัฐเป็นผู้ขับเคลื่อนจากบนลงล่างนี้ แม้ว่าจะต้องอาศัยเจตจำนงทางการเมืองและทรัพยากรอย่างมหาศาล แต่ก็สามารถป้องกันการขยายตัวของเมืองและการแพร่กระจายของสลัมที่พบในที่อื่นได้อย่างมีประสิทธิภาพ ทำให้มั่นใจได้ถึงความสามัคคีทางสังคมและการมีส่วนร่วมในความเจริญรุ่งเรืองของประเทศสำหรับทุกกลุ่มรายได้

ตรงกันข้ามกับฟิลิปปินส์ ที่การขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วได้แซงหน้าการจัดหาที่อยู่อาศัยที่เป็นทางการไปไกลมาก มะนิลา ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยของผู้คนหลายล้านคน มีการตั้งถิ่นฐานแบบไม่เป็นทางการที่ขยายตัวกว้างขวางซึ่งผู้อยู่อาศัยใช้ชีวิตในสภาพที่ไม่มั่นคง เสี่ยงต่อการถูกขับไล่และภัยธรรมชาติ โครงการริเริ่มของรัฐบาล เช่น การเคหะแห่งชาติ (NHA) และโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมต่างๆ ประสบปัญหาการขาดแคลนเงินทุน ความไร้ประสิทธิภาพของระบบราชการ และการขาดการวางผังเมืองแบบบูรณาการ แม้ว่าจะมีโครงการอยู่ แต่ก็มักจะไม่สามารถแก้ไขสาเหตุรากเหง้าของการอยู่อาศัยแบบไม่เป็นทางการได้ ไม่ว่าจะเป็นความยากจน การขาดความมั่นคงในการครอบครอง และโครงสร้างพื้นฐานที่ไม่เพียงพอ แนวทางที่แตกแยกนี้หมายความว่าที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอย่างแท้จริง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ตั้งดี ยังคงเป็นความฝันที่ห่างไกลสำหรับคนจำนวนมาก

การเต้นรำอันละเอียดอ่อนของนโยบายและกลไกตลาด

ประเทศอื่นๆ ได้ทดลองใช้รูปแบบผสมผสานที่ประสบความสำเร็จในระดับที่แตกต่างกันไป ตัวอย่างเช่น เกาหลีใต้ ได้ใช้ประโยชน์จากบริษัทเคหะสาธารณะ (LH Corporation) เพื่อจัดหาทางเลือกในการเช่าและซื้อ ซึ่งมักจะควบคู่ไปกับโครงการฟื้นฟูเมือง กลยุทธ์ของพวกเขามีการซื้อที่ดินเพื่อเก็บสะสมและก่อสร้างโดยตรงจำนวนมาก แต่ก็เผชิญกับการวิพากษ์วิจารณ์ว่ามีส่วนทำให้ต้นทุนที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่ต้องการเพิ่มขึ้นเนื่องจากการมุ่งเน้นไปที่การก่อสร้างใหม่มากกว่าการปฏิรูปที่ดินในเมืองอย่างครอบคลุม แนวทางที่ขับเคลื่อนด้วยตลาด แม้ว่าจะสร้างกิจกรรมทางเศรษฐกิจ แต่บางครั้งก็ทำให้ช่องว่างของราคาที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงได้กว้างขึ้น

เวียดนามนำเสนอกรณีศึกษาที่น่าสนใจในการรักษาสมดุลระหว่างการเติบโตทางเศรษฐกิจที่รวดเร็วกับความต้องการด้านที่อยู่อาศัย รัฐบาลของตนได้ดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมต่างๆ รวมถึงเงินกู้พิเศษ แรงจูงใจทางภาษีสำหรับผู้พัฒนาที่สร้างหน่วยที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง และการจัดสรรที่ดิน กรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์มีการลงทุนจำนวนมากในอพาร์ตเมนต์สูงราคาไม่แพง โดยเปลี่ยนจากการก่อสร้างที่อยู่อาศัยแบบกระจายตัวและสร้างเอง อย่างไรก็ตาม ความท้าทายยังคงอยู่ในการรับรองคุณภาพการก่อสร้าง การจัดการบำรุงรักษา และการทำให้แน่ใจว่าหน่วยเหล่านี้จะเข้าถึงกลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่สุดอย่างแท้จริง ซึ่งมักถูกเปลี่ยนเส้นทางโดยผู้ซื้อที่เก็งกำไรหรือผ่านกระบวนการจัดสรรที่ไม่โปร่งใส ความต้องการที่มีจำนวนมากมักจะท่วมท้นอุปทาน แม้จะมีความพยายามอย่างต่อเนื่องก็ตาม

"ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงไม่ใช่แค่การมีหลังคาคุ้มหัวเท่านั้น แต่เป็นการมอบศักดิ์ศรี ความมั่นคง และรากฐานสำหรับการมีส่วนร่วมทางเศรษฐกิจ" – ดร. เลน่า คิม ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางผังเมือง มหาวิทยาลัยแห่งชาติโซล

บทเรียนจากความสำเร็จและความบกพร่อง

อินโดนีเซีย ซึ่งเป็นประเทศหมู่เกาะขนาดใหญ่ เผชิญกับปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยจำนวนมาก "โครงการบ้านล้านหลัง" ตั้งเป้าหมายที่ทะเยอทะยาน โดยเกี่ยวข้องกับการก่อสร้างโดยรัฐบาลโดยตรงและการเป็นหุ้นส่วนกับนักพัฒนาเอกชน โดยเสนอเงินอุดหนุนและทางเลือกด้านไมโครไฟแนนซ์ ความสำเร็จของโครงการนี้มีทั้งดีและไม่ดี; แม้ว่าจะเพิ่มสต็อกที่อยู่อาศัย แต่ความท้าทายรวมถึงความยากลำบากในการจัดซื้อที่ดิน การจัดหาโครงสร้างพื้นฐาน และการรับรองการควบคุมคุณภาพ ศักยภาพของรัฐบาลท้องถิ่นในการดำเนินงานและจัดการโครงการเหล่านี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพยังคงเป็นอุปสรรค เช่นเดียวกับปัญหาที่ยังคงมีอยู่ของการตั้งถิ่นฐานแบบไม่เป็นทางการที่ต้องการการปรับปรุงที่ครอบคลุมมากกว่าแค่การย้ายถิ่นฐาน

ความสำเร็จของนโยบายทั่วภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิกเน้นย้ำถึงประเด็นร่วมกันหลายประการ: ความมุ่งมั่นทางการเมืองที่แข็งแกร่ง การสนับสนุนทางการเงินจากรัฐบาลอย่างต่อเนื่อง การจัดการที่ดินที่มีประสิทธิภาพ และกลไกในการป้องกันการเก็งกำไรในตลาด หากนโยบายล้มเหลว มักเกิดจากการขาดการวางแผนแบบบูรณาการ การขาดหุ้นส่วนภาครัฐ-เอกชนที่ให้ความสำคัญกับการจัดหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอย่างแท้จริง และความล้มเหลวในการแก้ไขปัญหาความเปราะบางทางเศรษฐกิจที่เป็นต้นเหตุของประชากรที่มีรายได้น้อย อนาคตของที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในเอเชีย-แปซิฟิกจะไม่ขึ้นอยู่กับการสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเท่านั้น แต่ยังขึ้นอยู่กับการสร้างสังคมเมืองที่มีความยืดหยุ่น เท่าเทียม และครอบคลุมมากขึ้น งานนี้ยังคงเป็นงานที่ใหญ่โตมโหฬาร แต่บทเรียนที่ได้เรียนรู้ ทั้งในแง่บวกและลบ ให้แผนที่นำทางสู่ความก้าวหน้า